Acheter un bien immobilier : SASU/EURL directe vs SCI vs holding+SCI en 2026

L'immobilier via société : 3 stratégies, un seul gagnant

Vous êtes freelance en SASU ou EURL et vous voulez acheter un bien immobilier (bureau, local, résidence secondaire, locatif) avec l'argent de votre société ? Trois structures sont possibles. Chacune a un impact fiscal et patrimonial radicalement différent.

Les 3 stratégies en un coup d'œil

Cas de référence : achat d'un local pro à 400 000€

Reprenons ce scénario pour comparer les 3 stratégies :

• Prix du bien : 400 000€
• Apport : 80 000€ (20%)
• Crédit sur 20 ans à 4,2% : 320 000€
• Loyer prévisionnel : 2 400€/mois si loué à votre SASU
• Revente estimée dans 15 ans : 500 000€ (plus-value 100 000€)

Stratégie 1 — Achat direct par la SASU/EURL

Fonctionnement

La SASU/EURL achète le bien avec sa trésorerie + un crédit à son nom. Le bien est inscrit à l'actif du bilan.

Avantages

• ✅ Simplicité : pas de structure supplémentaire
• ✅ Amortissement du bien : ~2,5%/an du prix hors terrain → 8 000€/an de charge fiscale
• ✅ Frais professionnels : entretien, taxes, intérêts d'emprunt déductibles

Inconvénients (majeurs)

• ❌ Confusion actifs pro / patrimoine : si votre activité fait faillite, vous perdez aussi l'immobilier
• ❌ Plus-value professionnelle à la revente : imposée à l'IS (25%) PLUS flat tax sur dividendes (30%) = ~47,5% total
• ❌ Amortissements récupérés à la revente : intégralement réintégrés dans le résultat imposable
• ❌ Vente = distribution en dividendes : soumise à flat tax pour sortir l'argent

Fiscalité à la revente (bien 400k€ → 500k€ après 15 ans)

Fiscalité totale : 47,5% de la plus-value. Très pénalisant.

Stratégie 2 — SCI seule (avec ou sans société d'exploitation)

Fonctionnement

Vous créez une SCI dont vous êtes associé (99%) + votre conjoint ou associé (1%). La SCI achète le bien avec un crédit à son nom. La SCI loue le bien à votre SASU/EURL (bail commercial ou professionnel).

Choix crucial : IR ou IS ?

Voir article dédié. Pour un freelance qui a une activité pro dans le local : SCI à l'IS quasi obligatoire (sinon revenus fonciers réintégrés à votre IR + prélèvements sociaux 47,2%).

Avantages

• ✅ Isolation patrimoniale : la SASU peut couler, la SCI garde le bien
• ✅ Loyer déductible pour la SASU (économie IS ~600€/mois soit 7 200€/an)
• ✅ Plus-value à la revente : régime plus-value immobilière particulier (SCI IR) ou IS + amortissement (SCI IS)
• ✅ Transmission facilitée : donation de parts sociales possible tous les 15 ans (100k€/parent/enfant)

Inconvénients

• ⚠️ Financement bancaire : la banque peut être méfiante si SCI toute jeune. Solution : caution personnelle du dirigeant
• ⚠️ Comptabilité SCI obligatoire (500 à 1 500€/an)
• ⚠️ Nécessite un tiers associé (1% minimum)

Fiscalité à la revente (SCI à l'IS)

Fiscalité totale : 47,5% (identique à SASU directe pour la revente, mais avec isolation patrimoniale et loyer déductible pendant 15 ans = économie de ~54 000€ d'IS pendant l'exploitation).

Avantage net Stratégie 2 sur Stratégie 1 = ~54 000€ sur 15 ans.

Stratégie 3 — Holding + SCI (le montage optimal)

Fonctionnement

1. 1Vous créez une holding (SASU ou SARL)
2. 2La holding détient la SASU/EURL d'exploitation (activité freelance)
3. 3La holding détient aussi la SCI qui achète l'immobilier
4. 4Loyer SCI → SASU ⇐ prestations
5. 5Bénéfices SASU → Holding (régime mère-fille = 95% exonération)
6. 6Dividendes SCI → Holding (régime mère-fille aussi)
7. 7La holding réinvestit ou distribue au dirigeant

Structure visuelle

Vous → Holding → détient à la fois → SASU (exploitation) et SCI (immobilier). Loyer versé par SASU à SCI. Dividendes SCI et SASU remontent vers Holding.

Avantages massifs

• ✅ Régime mère-fille : dividendes de la SCI vers la holding exonérés à 95% (soit ~1,25% d'IS réel)
• ✅ Réinvestissement facile dans une autre SCI ou activité via la holding (sans flat tax)
• ✅ Financement bancaire amélioré : 3 bilans (holding + SASU + SCI) → capacité d'emprunt supérieure
• ✅ Transmission Dutreil possible sur les titres holding (75% d'abattement)
• ✅ Apport-cession 150-0 B ter : report d'imposition si cession
• ✅ Multiplication des SCI : ajouter une SCI locative, une SCI résidence secondaire, etc.

Inconvénients

• ❌ Complexité : 3 sociétés à gérer, 3 comptabilités
• ❌ Coûts : ~3 500€ à la création + ~3 000 à 5 000€/an de comptabilité récurrente
• ❌ Seuil de rentabilité : à partir de ~60 000€ de dividendes/an, ou projet immobilier ≥ 300 000€

Fiscalité à la revente (Holding + SCI IS)

Fiscalité totale : ~26% de la plus-value (uniquement l'IS SCI + petite quote-part), l'argent reste dans la holding pour réinvestir.

Vs Stratégie 1 (SASU directe) : gain de ~47 500€ à la seule revente + économies annuelles d'IS via loyer déductible.

Le match complet sur 15 ans

Gagnant net : Stratégie 3 (Holding + SCI), avec un gain de ~143 000€ vs Stratégie 1 sur 15 ans.

Le seuil de rentabilité de chaque stratégie

Les erreurs classiques

1. 1Achat direct en SASU pour "faire simple" : vous perdez 30% du gain à la revente
2. 2SCI à l'IR quand on est freelance à TMI 41% : revenus fonciers = IR + prélèvements sociaux (47,2%) → catastrophe
3. 3Ne pas anticiper la transmission : sans holding + Dutreil, vos héritiers paient 30-40% de droits
4. 4Sous-évaluer le coût comptable : la comptabilité SCI + holding = ~5 000€/an récurrents
5. 5Absence de bail commercial entre SCI et SASU : requalification fiscale possible

FAQ

Peut-on créer une SCI unipersonnelle ? Non. Une SCI doit avoir minimum 2 associés (le conjoint, un ami, un parent).

Que se passe-t-il en cas de divorce pour la SCI en couple ? Selon le régime matrimonial. Voir notre article dédié SCI en couple.

Peut-on faire un montage holding + SCI en cours de route ? Oui, via un apport de parts SCI à la holding (ou vente). Prévoir 1 500 à 3 500€ de frais + délai 3 mois.

Est-ce que la banque prête plus facilement à une SCI qu'à une SASU ? En général oui, car la SCI est spécifiquement dédiée à l'immobilier et rassure la banque (activité claire, garanties possibles).