SCI à l'IR ou SCI à l'IS : le choix décisif
Une SCI est par défaut à l'IR (revenus fonciers), mais peut opter pour l'IS. Ce choix, souvent fait à la légère, détermine votre fiscalité pour les 20 ans à venir. Voici le match complet en 2026.
Les différences fondamentales
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition | Chez les associés (revenus fonciers) | Chez la SCI (IS 15%/25%) |
| Taux d'imposition | Barème IR + PS 17,2% | 15% jusqu'à 42 500€, puis 25% |
| Amortissement du bien | ❌ Non | ✅ Oui (2 à 4%/an) |
| Déficit foncier | Reportable 10 ans (sur revenus fonciers) | Reportable dans la SCI |
| Location meublée | ❌ Impossible (perte SCI IR) | ✅ Possible |
| Plus-value à la revente | Régime particulier avec abattements durée | Plus-value pro (fort taux) |
| Dividendes | N/A (transparence fiscale) | Flat tax 30% |
Simulation 1 — Location nue à 24 000€/an de loyer
SCI à l'IR (freelance TMI 30%)
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyer brut | 24 000€ |
| Charges déductibles (taxe foncière, entretien) | -3 000€ |
| Intérêts d'emprunt | -8 000€ |
| Revenu foncier imposable | 13 000€ |
| IR (TMI 30%) | -3 900€ |
| Prélèvements sociaux (17,2%) | -2 236€ |
| Net perçu | ~6 864€/an |
SCI à l'IS
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyer brut | 24 000€ |
| Charges + intérêts + amortissement bien (2,5% de 300k) | -18 500€ |
| Résultat imposable IS | 5 500€ |
| IS 15% | -825€ |
| Résultat après IS | 4 675€ |
| Si distribution : flat tax 30% | -1 403€ |
| Net perçu (si distribution) | ~3 272€/an |
| Ou capitalisé dans la SCI | 4 675€ |
Constat : à court terme, la SCI à l'IR verse plus de cash au propriétaire. Mais elle taxe plus fort.
Simulation 2 — Revente après 15 ans (bien acheté 300k€, revendu 400k€)
SCI à l'IR — régime plus-value immobilière particulier
Abattements pour durée de détention (art. 150 VC du CGI) :
| Durée | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| 0-5 ans | 0% | 0% |
| 6-21 ans | 6%/an | 1,65%/an |
| 22 ans | 4% | 1,60% |
| 23-30 ans | Exonération totale IR | 9%/an |
| 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Après 15 ans (10 ans après la 5e année) :
- Abattement IR : 60% → taxable sur 40k€
- Abattement PS : 16,5% → taxable sur 83k€
| Poste | Montant |
|---|---|
| Plus-value brute | 100 000€ |
| IR après abattement (40k × 19%) | -7 600€ |
| PS après abattement (83k × 17,2%) | -14 276€ |
| Net après revente | ~78 124€ |
SCI à l'IS — plus-value professionnelle
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 400 000€ |
| Valeur nette comptable (300k - amortiss. cumulés 100k) | 200 000€ |
| Plus-value comptable | 200 000€ |
| IS 25% | -50 000€ |
| Résultat SCI disponible | 150 000€ |
| Flat tax si distribution | -45 000€ |
| Net perçu | ~105 000€ |
Après 15 ans : la SCI à l'IS gagne 27 000€ grâce à l'amortissement, malgré une fiscalité plus lourde à la revente.
L'irréversibilité de l'option IS
⚠️ Danger majeur : une SCI à l'IR peut opter pour l'IS, mais c'est irréversible depuis 2019 (art. 239-2 CGI). Vous ne pouvez plus revenir à l'IR.
Depuis 2019, une SCI à l'IR peut opter pour l'IS pendant les 5 premières années d'existence, mais avec un droit de renonciation possible avant la fin de la 5ème année (revenir à l'IR).
Les 6 cas d'usage typiques
Cas 1 — Freelance qui loue à sa société : IS obligatoire
Si votre SCI loue à votre SASU/EURL, le régime IR entraîne les revenus fonciers dans votre déclaration → imposition IR + prélèvements sociaux (47,2% pour TMI 30%). Choisissez l'IS.
Cas 2 — Location nue à des tiers, TMI < 30% : IR possible
Si vous êtes en TMI 11% ou 30%, l'IR peut être avantageux (surtout avec des travaux qui créent du déficit foncier).
Cas 3 — Location meublée (LMNP/LMP) : IS obligatoire
Une SCI à l'IR ne peut pas faire de location meublée (art. 34 CGI). Passer en IS ou créer une autre structure (SARL de famille).
Cas 4 — Objectif transmission : IR privilégié
Le régime IR + abattements progressifs permet de vendre après 22 ans sans quasiment aucune plus-value taxable. Mieux pour l'héritage.
Cas 5 — Objectif capitalisation long terme : IS
L'IS avec amortissement = moins d'impôt annuel + réinvestissement possible dans la SCI (nouveaux biens).
Cas 6 — Freelance avec holding : IS obligatoire
Si votre holding détient la SCI, elle doit être à l'IS pour bénéficier du régime mère-fille sur les dividendes.
Tableau de décision
| Votre profil | Régime SCI |
|---|---|
| Freelance qui loue à sa SASU/EURL | ✅ IS |
| Freelance avec holding | ✅ IS |
| Investisseur locatif nu, TMI 11-30% | ⚠️ IR (souvent) |
| Investisseur locatif meublé | ✅ IS |
| Objectif transmission après 22 ans | ⚠️ IR |
| Multi-biens et croissance | ✅ IS |
Erreurs classiques
- 1Choisir IR par défaut sans réfléchir : perte fiscale sur 15-20 ans
- 2Faire de la location meublée en SCI IR : requalification et pénalités
- 3Opter pour l'IS après 5 ans : impossible depuis 2019
- 4Ne pas amortir le bien en SCI IS : perte massive de charge fiscale (~10 000€/an sur un bien 300k€)
- 5Confondre plus-value particulière (IR) et pro (IS) : régimes totalement différents
FAQ
Une SCI à l'IR est-elle obligée d'établir des comptes annuels ? Non, comptabilité simplifiée (recettes/dépenses). C'est un avantage de l'IR.
Puis-je créer 2 SCI : une IR et une IS ? Oui, c'est même recommandé pour diversifier les stratégies.
Que se passe-t-il si ma SCI IR fait de la location meublée par erreur ? Elle est requalifiée en société commerciale à l'IS rétroactivement, avec pénalités.
Le passage de l'IR à l'IS entraîne-t-il des taxes ? Oui, généralement une plus-value latente est calculée et taxée (art. 202 ter CGI), sauf option de report.
Sources officielles 2026 :
- CGI - Art. 8, 34, 206 (SCI IR/IS)legifrance.gouv.fr
- CGI - Art. 239-2 (option IS irrévocable)legifrance.gouv.fr
- CGI - Art. 150 U, 150 VC (plus-values immo IR)legifrance.gouv.fr
- CGI - Art. 219 (IS)legifrance.gouv.fr
- BOFiP - BOI-IS-CHAMP-40 (option IS des SCI)