Freelance et prêt immobilier : comment convaincre la banque
Bilan, ancienneté, apport, courtier : les clés pour obtenir un prêt quand on est indépendant.
8 mars 2026
10 min de lecture
Équipe Bozzam
Prêt immobilier
Banque
Freelance
Freelance et prêt immobilier : c'est possible (mais il faut préparer son dossier)
Les banques n'aiment pas l'incertitude. Et être freelance, pour un banquier, c'est de l'incertitude. Pourtant, des milliers de freelances obtiennent un prêt immobilier chaque année. Voici comment.
Ce que la banque regarde
Les 5 critères clés
Critère
Ce que la banque veut
Poids
Ancienneté
3 ans minimum d'activité
Très fort
Revenus stables
CA et bénéfice en croissance ou stable
Très fort
Taux d'endettement
< 35% des revenus
Fort
Apport personnel
10 à 20% du prix du bien
Fort
Gestion bancaire
Pas de découvert, épargne régulière
Moyen
Comment la banque calcule vos revenus ?
Statut
Revenus pris en compte
Micro-entreprise
Moyenne des 3 derniers CA × abattement (34%, 50% ou 71%)
SASU (salaire)
Moyenne des 3 derniers salaires nets imposables
SASU (salaire + dividendes)
Salaire seul (les dividendes sont rarement pris en compte à 100%)
EURL (TNS)
Moyenne des 3 dernières rémunérations de gérant
Le piège : si vous optimisez votre rémunération (petit salaire + gros dividendes en SASU), la banque ne voit qu'un petit salaire. Anticipez 2-3 ans avant votre projet immobilier.
Préparer son dossier : la checklist
Document
Obligatoire
3 derniers bilans comptables
Oui
3 derniers avis d'imposition
Oui
Kbis de moins de 3 mois
Oui
Relevés bancaires pro (6 derniers mois)
Oui
Relevés bancaires perso (3 derniers mois)
Oui
Justificatif d'apport
Oui
Compromis de vente
Oui (au moment de la demande)
Attestation comptable de revenus prévisionnels
Recommandé
Les stratégies pour maximiser vos chances
1. Augmentez votre salaire 2-3 ans avant
Si vous êtes en SASU, augmentez progressivement votre salaire net pour montrer des revenus stables et croissants. Les dividendes ne comptent souvent que pour 30-50%.
2. Constituez un apport solide
Apport
Impact sur le dossier
0%
Très difficile (quasi impossible en freelance)
10%
Minimum acceptable
15%
Bon dossier
20%+
Excellent — taux préférentiels
3. Utilisez un courtier
Un courtier spécialisé en indépendants sait :
Quelles banques acceptent les freelances
Comment présenter vos revenus au mieux
Négocier les taux et conditions
Coût : 0 à 1% du montant emprunté (souvent offert car payé par la banque).
4. Visez les bonnes banques
Banque
Profil accepté
Particularité
Crédit Mutuel
Indépendants avec 2+ ans
Souple sur les revenus mixtes
Banque Populaire
TNS et dirigeants
Compte pro + perso = meilleur taux
Caisse d'Épargne
Tous profils
Souple avec courtier
LCL
Cadres et consultants
Exige 3 ans de bilan
Banques en ligne
Variable
Souvent plus strictes
Simulation : capacité d'emprunt d'un freelance
Revenu net mensuel retenu
Taux d'endettement 35%
Mensualité max
Montant empruntable (25 ans, 3.5%)
3 000€
1 050€
1 050€
~210 000€
4 000€
1 400€
1 400€
~280 000€
5 000€
1 750€
1 750€
~350 000€
6 000€
2 100€
2 100€
~420 000€
Sources officielles 2026 :
HCSF - Normes d'octroi des crédits immobiliers (taux d'endettement 35%)economie.gouv.fr
